Статья десятая. Инвестиционные и предварительные договоры - что это?

Инвестиционные договоры - те, в которых инвестор указывает максимально четко предмет договора, сроки и условия - к сожалению, на данный момент заключаются достаточно редко, но для квартир в новостройках, купленных в 2004, 2005 - а иногда и в более поздних годах, это самый реальный шанс добиться прав собственности в судебном порядке. Так почему же появились отличные от инвестиционных схемы и чего от них ожидать?

Все просто. Дома, разрешение на строительство которых было получено застройщиком до вступления в силу федерального закона № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве" - в большинстве случаев продавались как по инвестиционным договорам, так и по договорам переуступки инвестиционных прав, что также прозрачно с юридической точки зрения.

К сожалению, этот закон по факту только усугубил многие проблемы, которые призван был решить. Продавцы были поставлены перед обязательством регистрировать все заключаемые договоры в органах государственной регистрации, что означало постоянные потери как времени, так и денег. В результате стали появляться обходные серые схемы, и в конечном итоге после появления ФЗ №214 многие продавцы стали продавать квартиры не по договорам инвестирования, а по так называемым предварительным договорам, в том числе с покупкой векселя. Суть его заключается в том, что оплачивается не квартира, а намерение ее купить - когда-то, в неопределенном будущем. Вексельная схема еще более бесправна - наряду с предварительным договором о намерении купить квартиру деньги выплачиваются даже не в качестве обеспечения этого договора, а за вексель - ценную бумагу, по которой обязанность продавца только одна - когда-то вернуть Вам деньги. При этом договор купли-продажи векселя и предварительный договор никак не связаны между собой, что делает весьма затруднительным признание права собственности на квартиру, которая фактически даже и не оплачена.

Тем не менее первые судебные прецеденты признания прав собственности по предварительным договорам есть, во многом они зависят от позиции ответчика - если она честная, то есть ответчик признает, что покупатель выполнил свои обязательства, оплатил квартиру, и может являться ее владельцем - то суд в итоге признает его право. Если же ответчик сопротивляется, то судиться можно долго.

Если у Вас возникли вопросы по данной статье - напишите нам, мы будем рады на них ответить.